Коммерческая нежвижимость в Москве – доходы и риски

Коммерческая нежвижимость в Москве - инвестиции и покупки

Существеннейший вопрос, который стоит прояснить до инвестиционной покупки коммерческой недвижимости, – доходы и риски. Причем прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй – на строительно-ремонтные работы и третий – на становление бизнеса. «Прогнозировать риски и доходность новичку в областикоммерческой недвижимости сложно.  Даже многие эксперты не могут дать внятного ответа на этот вопрос, поскольку нужно учесть слишком большое количество нестабильных факторов в Москве: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическая ситуация и т. д.».

Если сформулировать тезисно, всего существует 3 основных варианта обеспечения доходности покупаемого офисного бизнеса в Москве, а выбор конкретного варианта зависит от помещения и его экспертной оценки.
1 способ – модернизация, когда текущий бизнес не меняется. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса А.
2 способ – перепрофилирование, при котором собственник полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо магазина открывает бар или фитнес-центр.
3 способ – бизнес «с нуля», при котором собственник строит или полностью реконструирует помещение для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с дальнейшей сдачей его в аренду под магазин или парикмахерскую.

Стоит учесть, что в третьем случае собственник платит исключительно за помещение, тогда как при способах 1 и 2 стоимость покупки складывается из цены помещения и стоимости текущего бизнеса. Более того, если собственник отнесся к приобретенному или вновь открытому бизнесу без должного внимания, и бизнес стал нерентабельным, то продать собственность за ту же сумму, что была отдана при покупке, уже не получится. Еще один жизненный пример: в одном из столичных районов было построено два весьма прибыльных торговых центра. Вдохновленный успешным примером, один из предпринимателей, не просчитав риски и доходность, построил и третий ТЦ, что привело к локальному перенасыщению рынка. Мало того, что новый центр сейчас стоит полупустым и арендные деньги покрывают только текущие расходы на содержание здания. Произошел и отток покупателей из двух преуспевающих соседних торговых центров. Так что если владелец теперь решит продать свой малорентабельный объект, помещение будет квалифицироваться как «кризисный торговый центр».

Аренда Офисов в Москве: Как заработать на коммерческой недвижимости?

Одним из наиболее верных способов получения дохода от коммерческой недвижимости или офисов в аренду, считается стратегия в духе биржевой. Если говорить о краткосрочных вложениях в коммерческую недвижимость в вариантах, то здесь нужно играть на повышении/понижении цен. Сейчас, например, выгодно недвижимость продавать, поскольку цены стабилизировались, а по некоторым позициям начали корректироваться в сторону понижения. В долгосрочной перспективе рекомендуется инвестировать в элитные объекты, а также в недорогие объекты с большим потенциалом. К недорогим объектам с большим потенциалом можно, например, отнести небольшие магазины в реконструируемом спальном районе: на этапе сноса домов бизнес у таких магазинов падает, и владельцы готовы уступить помещение относительно недорого, зато, когда через год-два микрорайон преобразится, помещение этого магазина будет стоить дороже.

Аренда, Офисы, Коммерческая недвижимость в Москве: маркетинг